Contrôle des loyers à New York

Tout au long de cet essai, je vais exposer sur le fond du contrôle des loyers à New York, le débat / la controverse sur l'à New York, y compris l'opposition historique et actuelle, ainsi que d'un soutien historique et actuelle pour cela. En outre, je vais discuter de l'opposition et de soutien pour elle dans d'autres villes américaines, mon opinion de l'opposition ainsi que le soutien pour le contrôle des loyers.

Qu'est-ce que le contrôle des loyers? Il s'agit d'un programme administré par le Bureau de New York du loyer de l'administration qui est chargé de réglementer les loyers dans environ 1,2 million de logements locatifs privés échelle de l'État en vertu de quatre lois: la Hébergement d'urgence le contrôle des loyers des lois, la loi d'urgence locale des locataires de contrôle, le loyer Loi de stabilisation, et la Loi sur la protection d'urgence des locataires (ETPA). Les quatre précédentes lois sont le fondement des systèmes de réglementation des loyers couramment connus sous le nom "le contrôle des loyers" et le loyer de stabilisation (Division Etat de New York du Renouvellement de l'habitation et de la Communauté, 2006). Toutefois, la mise au point de cet essai sera centré sur New York City en raison de la portée limitée de ce document.

Le contrôle des loyers s'applique généralement aux bâtiments d'habitation construits avant Février 1947 à 55 municipalités (y compris New York, Albany, Buffalo et de diverses villes, villes, villages et à Albany, Érié, Nassau, Rensselaer, Schenectady et les comtés de Westchester), qui n'ont pas déclaré un terme à la situation d'urgence de logements locatifs d'après-guerre (Division Etat de New York du Renouvellement de l'habitation et de la Communauté, 2006). Les règles sont les suivantes: pour un appartement à loyer contrôlé, le locataire (ou ses parents) doit avoir vécu dans cet appartement sans interruption depuis avant Juillet 1, 1971. Si un appartement à louer contrôlée devient vacant, il deviendra soit stabilisé loyer, ou, si elle est dans un immeuble de moins de six unités, il est généralement retiré de la réglementation. En outre, un appartement dans une maison d'une ou deux familles, sans unités commerciales doivent avoir un locataire en occupation continue depuis Mars 31, 1953 in pour qu'elle soit légalement louer contrôlée. Une fois qu'il est libéré après 31 Mars 1953, il n'est plus soumis à la réglementation. Auparavant appartements sont généralement contrôlées déréglementée sur divers autres motifs (Division Etat de New York du Renouvellement de l'habitation et de la Communauté, 2006).

Le contrôle des loyers ne restreint le droit d'un propriétaire d'expulser des locataires et les limites du loyer qu'un propriétaire peut exiger pour un appartement. Elle exige également le propriétaire de fournir des services essentiels et des équipements. Par exemple, le propriétaire doit fournir et maintenir tous les services fournis ou qui doivent être fournis à la date de base du 1 er mai 1950 pour louer des appartements contrôlées en dehors de New York et le 1er mars 1943, pour ceux qui au sein de New York. En outre, les modifications nécessaires et les services essentiels peut avoir été ordonné par la suite, avec un ajustement approprié dans le loyer. Les services essentiels peuvent inclure, mais ne sont pas limités à: les réparations, l'entretien, l'ameublement de la lumière, chaleur, eau chaude et froide, service d'ascenseur, cuisine, salle de bain et une laverie et des privilèges, service concierge, et d'enlèvement d'ordures (à New York Division du Renouvellement de l'État du logement et de la Communauté, 2006).

La Division Etat de New York du Renouvellement de l'habitation et de la Communauté (DHCR), en dehors de New York, détermine les taux maximaux admissibles des augmentations de loyer en vertu du règlement précité. Périodiquement, les propriétaires peuvent demander ces augmentations. D'autre part, la réglementation a déclaré opère sous le loyer de base maximum (MBR) du système à New York. MBR permet un loyer de base maximal à déterminer pour chaque appartement, qui est ajusté tous les deux ans pour refléter les changements dans les coûts d'exploitation. En outre, les propriétaires qui certifient qu'ils fournissent des services essentiels et ils ont enlevé les violations peuvent augmenter les loyers jusqu'à 7,5% chaque année jusqu'à ce que la limite est atteinte MBR (Division Etat de New York du Renouvellement de l'habitation et de la Communauté, 2006). À leur tour, les locataires peuvent contester l'augmentation, au motif que le bâtiment a violations ou les dépenses du propriétaire ne garantit pas une augmentation. Ils peuvent le faire en déposant Re Défi: Maximum Ordre Loyer de base (formulaire DHCR RA-94 MBR). Les propriétaires peuvent contester maximales commandes loyer de base en déposant le formulaire DHCR RA-94 MBR, aussi (Division Etat de New York du Renouvellement de l'habitation et de la Communauté, 2006).

«Les loyers peuvent être augmentés par d'autres moyens: (1) si le propriétaire augmente services ou réhabilite sensiblement d'un bâtiment ou installe une amélioration du capital majeur; (2) des difficultés; (3) l'augmentation des coûts de main-d'œuvre; (4) à New York, l'augmentation des coûts de carburant (passalongs) "(Division Etat de New York du Renouvellement de l'habitation et de la Communauté, 2006). À son tour, peut diminuer les loyers DHCR dans certains cas: d'importantes violations du code non corrigées et des réductions dans les services y compris les installations, l'espace ou de l'équipement, ou de services auxiliaires (Division Etat de New York du Renouvellement de l'habitation et de la Communauté, 2006).

Les paragraphes précédents décrivent l'arrière-plan et la loi de logements à loyer contrôlé qui contribuent au débat / polémique de celui-ci. Le principal argument de l'opposition à la réglementation est qu'elle empêche les développeurs de construire des logements neufs comme l'illustre la citation suivante,

"Il est difficile de trouver un économiste qui prend en charge les restrictions de loyer. Les contrôles des prix, même si laborieusement tordu, produira inévitablement des inefficacités, de réduire l'offre et de provoquer des mauvais effets secondaires. Les marchés noirs et la corruption prospèrent. Entretien des bâtiments est souvent ignorée. Les locateurs et locataires à trouver . eux-mêmes dans les relations empoisonnées, car ils sont liés par la loi plutôt que par des contrats renouvelables volontairement les propriétaires sans scrupules prêts à tout dangereux d'expulser des locataires afin d'obtenir mieux rémunérés remplacements; par conséquent, le locataire les lois de protection ont été adoptées qui rendent il est presque impossible d'expulser, même une canaille "(Economist.com, 2003, § 10).

À son tour, le principal argument de l'appui à la loi, c'est qu'il crée de la stabilité comme l'illustre la citation suivante,

"Maintenant, en principe, je pense que le contrôle des loyers est grand - les gens ne devraient pas être chassés de leurs maisons parce que le quartier devient plus riche et ils ne le font pas propriétaires obtiennent les bénéfices tirés de l'augmentation des valeurs immobilières est un peu une arnaque pour. commencer par puisqu'ils profitent [sic] du progrès social dans un quartier, pas de leurs propres efforts "(Newman, 2003, paragraphe 1).

Si nous décrivons les partisans de contrôle des prix sur la location de logements résidentiels en bonne et adversaires de le qualifier de mauvais .... Ne nous appelons avides, opportuniste et hypocrite floppers flip («faites ce que je dis mais ne faites pas ce que je fais" sur le contrôle des loyers) - Ugly? Ainsi est le cas de Robert Nozick, auteur du livre lauréat 1974 Prix national: "Anarchie, État et Utopie", qui assoit la réputation de la Harvard, professeur de philosophie en tant que héros intellectuel des défenseurs des libertés. Dr Nozick prêche la suprématie des marchés libres étant la clé d'une société prospère et le capitalisme doit être donné une main libre pour fonctionner sans ingérence extérieure, comme l'interventionnisme économique des libéraux contemporains (Tucker, 2003). Toutefois, comme ses cousins ​​conservateurs évangélistes (TV) - Jim Baker et Jimmy Swaggart: prédicateurs de la laideur du péché - Dr Nozick ne sont pas toujours en pratique ce qu'il prêche .... Puis, à nouveau, il est un témoignage vivant de l'adage: "il n'y a pas athée dans un trou parce que tout le monde prie à Dieu quand leur vie (l'intérêt) est sur la ligne."

Affaire au point: le professeur Nozick - un avocat éminent de contrôle anti-prix utilisé avec succès les lois de contrôle des prix sur la location de logements résidentiels à Cambridge, Massachusetts contre son propriétaire, le célèbre érudit classique et auteur de "Love Story" - Eric Segal. Eric Segal a été contraint de régler la plainte, dans l'ordre, pour obtenir le professeur Nozick à sortir de son appartement en copropriété (Tucker, 2003).

Les paragraphes ci-dessus illustrent le maquillage du débat / controverse de contrôle des loyers. Continuons avec l'opposition à un tel contrôle à New York, en commençant par ses racines historiques. Selon Economist.com (2003,) - un avocat de contrôle anti-prix, la loi sur la location de logements résidentiels a été l'un des nombreux contrôles de prix mis en pendant la sombre, la période de panique entre l'attaque de Pearl Harbour en 1941 et se déplacent en Amérique du à une économie de plein temps de guerre, en 1943. Comme le caoutchouc, le pétrole, le café et les chaussures, le logement a été considéré comme une denrée vitale qui doit être réglementé pour "le bien des citoyens" pendant un temps de guerre. L'article Economist.com (2003) mentionnée ci-dessus ont continué à se lamenter en 1947 que tous les contrôles des prix ont été éliminées, sauf les biens-prix règlements. Plus précisément, le site a fait remarquer que la plupart des villes qui porteront finalement mis au rebut les distorsions du marché, sauf la capitale précédentes du capitalisme - New York City (Economist.com, 2003).

Depuis sa création jusqu'à sa forme actuelle, l'ordonnance loyer est vitriolically résisté par ses adversaires, principalement les propriétaires et les économistes du libre marché. Par exemple, l'économiste suédois Assar Lindbeck comparé les effets de l'ordonnance sur une ville pour une ville détruite par les bombardements. Walter Block, titulaire de la Chaire Harold E. Wirth éminent chercheur en économie à l'Université Loyola de Butt Joseph A., SJ College of Business Administration, a offert une anecdote sur son site Internet, en montrant qu'elle est pire que les bombardements (Block, 2002). (Sérieusement, je me demandais si le Dr Block estime qu'il est plus destructrice sur un centre urbain que le bombardement nucléaire de Nagasaki et d'Hiroshima ou de Washington, DC et de New York 9/11 attaques)?

Les principales plaintes contre le plafond sur les loyers à New York semblent être centrées sur les points suivants .... Tout d'abord, c'est un gouvernement mandaté par le contrôle des prix qui est une loi qui met un prix maximum (plafond de loyer) sur ce locateurs peuvent imposer des locataires. À son tour, provoque des pénuries plafond de loyer, diminution de la qualité du produit, et les files d'attente, comme dans le cas des plafonds de prix d'autres (Block, 2002).

Deuxièmement, il détourne les nouveaux investissements, qui auraient autrement disparu au logement locatif, vers d'autres entreprises rentables. Ainsi, le détournement conduit à une détérioration du logement, à moins de réparations et moins d'entretien. Par exemple, le prix plafond a détruit des pans entiers de l'habitation robuste à New York du South Bronx alors qu'il a conduit à la pourriture et l'abandon à travers l'ensemble des cinq arrondissements de la ville (Block, 2002).

Troisièmement, il profite souvent les riches et politiquement connecté locataires à long terme au lieu de locataires qui ont le plus besoin - la classe moyenne inférieure et les locataires de la classe ouvrière. Par exemple, milliardaire Ed Koch réside actuellement dans un appartement à loyer dont il maintenu tout en vivant dans l'hôtel de ville que le maire de New York.

Jetons un coup d'oeil à l'appui de loi sur les loyers à New York, en commençant par ses racines historiques. Le programme plafond de loyer à New York, comme la plupart des villes d'Europe occidentale et Amérique du Nord durant la Première Guerre mondiale, a été introduit pour atténuer les effets perturbateurs de la guerre et pour empêcher l'affairisme. Par la suite, dans certaines villes, les programmes ont été interrompus après la guerre alors qu'ils s'attardaient dans d'autres villes. Dans la Seconde Guerre mondiale, le gel des loyers ont été imposés dans les principales villes d'Europe occidentale et en Amérique du Nord. Encore une fois, toutes les villes nord-américaines ont été entièrement déréglementés par environ 1950 à l'exception de New York (Arnott, 1997).

Depuis sa création jusqu'à sa forme actuelle, le droit au logement est fermement soutenu par ses partisans, principalement des locataires, et les organisations libérales et socialistes inclinés et les politiciens. Par exemple, Rachel Treichler (un fervent partisan) - le candidat du Parti Vert pour New York procureur général en 2006, il a fait à New York et le logement abordable en général comme un de ses grands piliers de sa plate-forme électorale (Voterachel.org). Un autre exemple est Betsy Gotbaum - Avocat public pour la ville de New York qui a fait campagne avec véhémence contre la déréglementation loyer avant l'expiration de la ville de New York a déclaré lois sur le logement en 2003 (Pubadvocate.nyc.gov, 2003).

Les louanges principale des lois ou ordonnances qui établissent les contrôles des prix sur la location de logements résidentiels à New York semblent être centrées sur les points suivants .... D'abord, il permet aux familles de la classe ouvrière et des retraités de vivre dans de bons quartiers à New York Par exemple, un travailleur au salaire minimum devrait travailler 154 heures par semaine pour se permettre un appartement de deux chambres à coucher au loyer du marché. Deuxièmement, à New York dépend de la main-d'œuvre diversifiée pour son économie, sans le contrôle des loyers, les familles de la classe ouvrière aurait à déménager dans d'autres villes abordables. Troisièmement, il minimise les décisions difficiles par la classe ouvrière et les locataires retraités, comme le choix entre le loyer et la nourriture ou de médicaments (Pubadvocate.nyc.gov, 2003).

Dans d'autres villes, les opposants et les partisans de lois ou d'ordonnances qui définissent les contrôles des prix sur la location de logements résidentiels ont exprimé des arguments similaires. En Hoboken, New Jersey, ses défenseurs sont capables de réussir maintenir le statu quo en dépit de leur communauté en pleine gentrification majeur. A Santa Monica, en Californie, ses partisans étaient en mesure d'introduire le contrôle des loyers à la communauté tout en élisant pro-contrôle des loyers membres du conseil municipal en 1979. À Baltimore, Maryland, ses partisans développé une organisation de logement dans toute la ville après une loi de commande pro-loyer a été déclarée inconstitutionnelle par les tribunaux de l'État. À San Francisco, en Californie, ses avocats a finalement remporté une loi de contrôle des loyers, malgré de nombreux obstacles d'ingénierie par les opposants (Policylink.org, 2006). À Cambridge, Massachusetts, son adversaire Jerry Calen de Narsil.org (2003) a signalé que l'effort d'imposer de nouveau le contrôle des loyers à Cambridge a été battu par un peu plus de une marge de 3 à 2.

Personnellement, je vergogne soutenir des lois ou ordonnances qui établissent les contrôles des prix sur la location de logements résidentiels à New York pour toutes les raisons et les arguments présentés par ses avocats ont déclaré représentés dans cet essai, en dépit d'être propriétaire d'une maison. Mon opinion sur les positions prises par ses adversaires est similaire à mon avis des positions prises par les opposants du salaire minimum. Par exemple, les opposants comme le Dr Nozick base de leurs opinions dans leur propre intérêt plutôt que de l'intérêt du bien commun.

Un autre exemple personnel de l'ordonnance du logement est illustré dans le cas de mon ancien professeur et d'un président adjoint du département (Ph.D., Université du Wisconsin-Madison) qui a co-auteur d'un manuel avec un autre de mes anciens professeurs (Ph.D. , Massachusetts Institute of Technology). Le manuel, comme la plupart des manuels d'économie, est très critique de plafond de loyer en raison de sa relation à l'odieux du contrôle des prix. Néanmoins, le professeur maintient un appartement à loyer à Manhattan avec sa maison privée en Upstate New York. Est cas similaire au cas de M. Nozick mon professeur? Je ne crois pas ... même si ma réponse est très partial. De mon expérience personnelle, l'éthique mon professeur sont impeccables et il est d'un caractère irréprochable. Il est l'un des meilleurs mes anciens professeurs (avec l'autre professeur a mentionné). Poursuivant mon divulgation, j'ai gagné un A dans une de ses classes d'honneur en raison de ses compétences pédagogiques superbes. Lui aussi, m'a choisi pour être sur une équipe de l'université académique qui lui a valu la troisième place dans un concours national de l'économie. OK, donc ce qui est mon point? Mon point est le loyer maximal comme le salaire minimum a une zone grise qui se situe entre les extrêmes de «noir» (opposants) et «blanc» (les partisans) - une zone grise le mieux illustré par la citation suivante:

"Le contrôle des loyers a été présenté à cinquante ans des étudiants en économie comme
une leçon de choses dans une mauvaise politique. Au cours de cette période, toutefois, la nature du contrôle des loyers a changé à partir d'un gel des loyers à la réglementation des loyers qui permet à chaque compétence de choisir sa politique à partir d'un menu complet de dispositions. Dans le même temps, la théorie économique est devenue plus sophistiquée et sensible, tandis que les normes relatives à l'essai empirique de la théorie ont énormément augmenté. En conséquence, l'opinion d'experts sur les effets des politiques modernes en matière de contrôle des loyers est devenu de plus en plus agnostique »(Arnott, 1997).

La citation précédente représente le meilleur moyen de mettre fin à cet essai comme
ce qui a trait à l'arrière-plan et l'histoire du débat sur le contrôle des loyers....