Les prêts commerciaux pour votre propriété Hôtel

Obtenir un prêt hypothécaire commercial pour un hôtel est très similaire pour obtenir un prêt hypothécaire commercial pour un propriétaire immobilier commercial occupé avec quelques différences subtiles. La force motrice pour la majorité des revenus les plus hôtel est le RevPar ou revenu par chambre disponible. RevPar est le plus souvent calculée en multipliant la moyenne hôtels tarif de la chambre tous les jours (ADR) en taux d'occupation et est un indicateur clé de la performance. Rising RevPar est une indication que soit l'occupation s'améliore; l'ADR est en augmentation, ou une combinaison des deux.

Bien que RevPar évalue uniquement la force du chiffre d'affaires local, il est généralement l'indicateur le plus pertinent de la performance. Alors que de nombreux hôtels à service complet de générer des revenus par d'autres moyens tels que les restaurants, les casinos, des conférences, des spas, ou d'autres commodités de la majorité des établissements hôteliers sont soit propriétés à service limité battant pavillon ou des propriétés à service limité SANS MENTION. Un hôtel à service limité est tout simplement un hôtel avec un restaurant. Parce que les coûts d'exploitation de la composante restauration fonctionnent généralement plus élevé que celui des opérations de l'hôtel, il est fréquent que le revenu net d'exploitation (NOI) en tant que pourcentage des ventes totales à être plus faible pour un service complet d'un hôtel à service limité. Pour cette raison, la majorité des prêteurs commerciaux préfèrent financer hôtels à service limité.

Propriétés marquées vs UNFLAGGED:

Une propriété de l'hôtel est tout simplement marqué un hôtel qui appartient à une franchise nationale. Un exemple d'une propriété marquée serait un Holiday Inn ou un Best Western. Pour le client, une propriété marquée offre les avantages d'une norme uniforme qui est confirmé par le franchiseur. Un invité peut rester dans une propriété marquée sur la côte est et aurait pu attendre le même drapeau sur la côte ouest d'avoir le même niveau de propreté et de commodités. Le propriétaire de la propriété obtient le bénéfice d'un système de réservation nationale et de la commercialisation. Pour cette prestation de l'opérateur est tenu de payer une redevance qui peut généralement se situer entre 5% à 10% du chiffre d'affaires salle. En raison des avantages que la propriété a signalé, la plupart des prêteurs commerciaux préfèrent les financer sur une propriété neutres. Parfois, il peut être extrêmement difficile d'obtenir un prêt commercial pour une propriété UNFLAGGED, surtout si la propriété n'est pas dans ce qui est considéré comme une zone de villégiature de destination. Une zone de villégiature de destination serait un domaine comme celui de Miami, Myrtle Beach, ou Orlando. Une propriété UNFLAGGED dans une station de destination est plus facile d'obtenir un prêt commercial d'une propriété UNFLAGGED dans d'autres domaines du pays.

Corridor Extérieur vs couloir intérieur:

Une propriété couloir extérieur est une propriété de l'hôtel où vous pouvez réellement voir la porte aux chambres à partir de l'extérieur de la propriété. Ceux-ci sont parfois appelés comme un motel au lieu d'un hôtel. Le motel terme est dérivé de l'hôtel du moteur terme où la plupart des voyageurs se garer leur véhicule directement en face de leur chambre. Bien qu'il existe des désaccords entre ce qui définit un motel et ce qui définit un hôtel, il est généralement très peu de différence entre l'extérieur deux de la perception prêteurs.

La plupart des propriétés couloir extérieur sont plus âgés et par la suite n'aura pas la qualité du mobilier et aura un entretien plus différé d'une propriété couloir intérieur. Une propriété couloir intérieur va être plus économe en énergie et aurait une diminution de la charge utilité en tant que pourcentage du revenu brut.

Le financement de votre propriété Hôtel:

Lorsque vous essayez d'obtenir un prêt commercial pour votre propriété de l'hôtel il ya quelques différences distinctes que vous pouvez attendre plutôt que de financer d'autres propriétés commerciales. Une propriété de l'hôtel est considéré comme but spécial dans la nature ce qui signifie tout simplement qu'il est généralement un coût prohibitif pour le convertir en autre utilisation. Un immeuble de bureaux ou d'espace de vente au détail peut accueillir de nombreux types d'entreprises alors un hôtel ne peut accueillir un hôtel. En raison de cette une hypothèque commerciale pour un hôtel va être considéré comme plus risqué pour le prêteur d'un prêt hypothécaire commercial pour d'autres types de propriété à des fins générales. Un prêteur de remédier à ce risque en prenant une approche plus prudente pour la souscription un hôtel.

Le prêt à la valeur (LTV) pour une propriété de l'hôtel sera inférieur à celui d'autres types de propriété à des fins générales. Pour un service limité, la propriété signalé 65% de LTV est typique, et ce nombre peut descendre en fonction de l'âge de la propriété et si son intérieur ou dans un couloir extérieur. Le VTL est tout simplement un ratio calculé en divisant le montant du prêt par la valeur de la propriété. Le ratio de couverture service de la dette (DSCR) pour un hôtel aussi besoin d'être plus élevé que celui d'un type de propriété à usage général. La DSCR est un ratio qui détermine la force du bien ou du revenu d'entreprise en ce qui concerne le paiement hypothécaire proposé. Un DSCR typique requis pour un hôtel par un prêteur commercial est de 1,30 ce qui signifie simplement que pour chaque 1,00 $ de la charge hypothécaire proposé il devrait y avoir 1,30 $ à la disposition de la payer. Pour les autres types de propriété à des fins générales de la DSCR est plus faible. Un DSCR de 1,20 est courant pour les types généraux de propriété d'usage et peut aller four inférieur pour une propriété moins risqué, comme un immeuble d'appartements.

Parce que l'acquisition d'une propriété de l'hôtel en vertu d'un programme conventionnel nécessite une injection de capital importante, de nombreux emprunteurs préfèrent acheter un hôtel en utilisant le programme de SBA 504. Ce programme permet à l'emprunteur de mettre en aussi peu que 15% et obtenir encore un meilleur taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire traditionnel commercial pour un hôtel....